Phác thảo thị trường BĐS Hà Nội năm 2010

“Bùng nổ” trong gần 3 tháng để rồi nhanh chóng “lịm” đi chỉ trong vài tuần. Đó là hệ quả tất yếu do nạn đầu cơ quá đà, “thổi giá” lộ liễu trên thị trường bất động sản phía Bắc tháng cuối năm 2009.
 
Chợt “nóng”, chợt “lạnh”

Vượt qua những khó khăn và hệ quả tiêu cực từ khủng hoảng tài chính, suy thoái kinh tế toàn cầu, niềm vui đã bất chợt “tràn” tới thị trường bất động sản phía Bắc vào đầu quý IV/2009. Giá đất, nhà ồ ạt leo thang ở nhiều khu vực, đặc biệt tập trung ở những khu vực phía Tây Hà Nội như Từ Liêm, Hoài Đức, Hà Đông, Đan Phượng... Nghiên cứu của nhà tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam cho thấy, thị trường nhà ở Hà Nội đã có sự chuyển biến đáng kể trong quý IV/2009. Trong vòng 2 tháng đầu của quý, trên 40% tổng số căn hộ được chào bán trong năm 2009 được chào bán (6.587 căn hộ). So sánh với thời kỳ trước đó, số căn hộ tung ra trong quý lớn hơn hẳn lượng căn hộ được chào bán hàng năm trong suốt giai đoạn 2003 - 2008...

Thế nhưng, “ngày vui ngắn chẳng tày gang”. Không khí hào hứng từ những cơn sốt cục bộ chẳng thể kéo dài, bởi giới đầu cơ không thể che giấu nổi “cái đuôi” làm giá của mình. Hàng loạt dự án đang nóng bỗng dưng nguội hẳn. Giá cả cũng quay ngoắt đầu đi xuống. Kết quả là đúng tháng “củ mật”, thị trường lại rơi vào cảnh băng giá. Người trót “ôm” hàng với giá cao để “lướt sóng” bị lỡ nhịp, không kịp đẩy ra. Người đang dự định đầu tư cũng lập tức tạm dừng, chuyển sang thăm dò là chính. “Tình trạng đầu cơ phổ biến đã đẩy giá các dự án mới lên cao trong giai đoạn đầu cho tới khi lượng cung trở nên dư thừa và thiếu người mua đã đảo ngược tình thế, đẩy giá của nhiều dự án trở về mức chào bán ban đầu” - chuyên gia của CBRE bình luận.

Thống kê cuối năm của Sở Tài nguyên Môi trường TP Hà Nội cũng ghi nhận một năm trầm lắng của thị trường bất động sản phía Bắc. Với tổng diện tích lên tới 3.324 km2 và hàng nghìn dự án nằm trong quy hoạch, suốt năm 2009, Hà Nội chỉ quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ở đô thị vẻn vẹn được 143 ha, đạt 16% kế hoạch năm; đất chuyên dùng cũng được có 707 ha, chỉ đạt 20% kế hoạch năm. Lý giải cho sự trì trệ này, ông Vũ Văn Hậu, Giám đốc Sở TN - MT cho rằng, nguyên do là kinh tế suy thoái, thị trường bất động sản trầm lắng và Thành phố phải tập trung cho việc rà soát, điều chỉnh các đồ án quy hoạch và dự án đầu tư phục vụ cho việc xây dựng quy hoạch chung của Thủ đô sau khi mở rộng địa giới hành chính.

Khó có biến động lớn

Trong năm 2010, tăng trưởng GDP của Hà Nội được kỳ vọng sẽ quay trở lại mức hai con số, khoảng trên 10%. Hà Nội với vai trò là trung tâm thương mại của khu vực miền Bắc sẽ góp phần đặc biệt quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của các tỉnh thành lân cận. Với sự tăng trưởng liên tục về nguồn cầu nhà ở, sự mở rộng nhanh chóng của lĩnh vực bán lẻ và nhiều nguồn cung về diện tích văn phòng với giá thuê hợp lý dành cho các doanh nghiệp mới, Hà Nội hoàn toàn có thể đạt được mức tăng trưởng cao trong năm 2010. �"ng Vũ Văn Hậu dự báo, sang năm 2010, việc giao đất, cho thuê đất sẽ tăng lên đáng kể so với năm qua. “Quy hoạch từng bước ổn định, các nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn khi triển khai các dự án”, ông Hậu nói.

Đồng ý với nhận định “các doanh nghiệp trong nước tăng trưởng mạnh mẽ và bắt đầu tìm kiếm các diện tích văn phòng lớn” song CBRE cũng nhấn mạnh “mức giá thuê dễ chấp nhận ở xấp xỉ 20 USD/m2/tháng và sẽ không có nhu cầu diện tích văn phòng có giá thuê trên 40 USD/m2/tháng”. Cũng theo CBRE, năm 2010, dự kiến sẽ có thêm trên 150.000 m2 diện tích văn phòng mới được đưa vào tổng nguồn cung. Thế nên, mặc dù có sự bùng nổ về nhu cầu, tỷ lệ trống tại một số tòa nhà có xu hướng tăng và giá thuê sẽ tiếp tục giảm. Tương tự, phân khúc bất động sản khách sạn cũng chỉ có thể phục hồi nhẹ trong năm 2010 sau gần 12 tháng trì trệ của năm 2009. Tăng trưởng kinh tế quay trở lại và Đại lễ 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội sẽ “kéo” du khách tới Hà Nội nhiều hơn trong năm 2010, lượng cung phòng khách sạn tại Thủ đô cũng tăng rất mạnh với sự “nhập cuộc” của 4 tổ hợp khách sạn 5 sao hạng “khủng” bám dọc theo trục giao thông lớn như vành đai 3, Láng - Hòa Lạc, Trần Duy Hưng... (Khách sạn Hanoi Plaza 600 phòng; Tổ hợp khách sạn Dầu khí Việt Nam 350 phòng, Tổ hợp khách sạn Keang Nam 500 phòng; Khách sạn Crowne Plaza Hà Nội 393 phòng). Không mấy lạc quan với phân khúc khách sạn trong mốc 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội, CBRE Việt Nam tiên liệu: “Các khách sạn dọc tuyến vành đai 3 sẽ phải đương đầu với khó khăn trong ít nhất 2 - 3 năm tới, đến khi khu vực này có được sự phát triển ổn định”.

Kế hoạch mới ban hành của Hà Nội cho biết, đô thị lớn nhất miền Bắc sẽ xây dựng mới khoảng 2,5 triệu m2 nhà ở trong năm 2010, bao gồm cả nhà ở dân tự làm và nhà thương mại do các doanh nghiệp đang triển khai tại hơn 40 dự án khu đô thị, khu nhà ở. Con số này tương đương với diện tích sàn nhà ở được Hà Nội xây dựng trong năm 2009. Cũng trong năm 2010, Hà Nội sẽ tiếp tục tập trung hoàn chỉnh quy hoạch chung xây dựng các quận, huyện, thị xã (trọng tâm là khu vực phía Tây, Tây Nam thành phố) và triển khai đầu tư tuyến đường vành đai 4 - trục đường quan trọng nối trung tâm Thủ đô với các đô thị vệ tinh; các tuyến đường sắt đô thị... Nếu không có gì đột biến, nguồn cung này sẽ đều đặn trong khoảng từ nay tới năm 2015. Trong bối cảnh như vậy, rõ ràng, cơ hội biến động lớn của thị trường nhà ở trong năm 2010 là khó xảy ra. Nếu có, cũng chỉ là những cơ hội biến động cục bộ do điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Thủ đô tạo ra.

Điểm sáng rõ nét nhất trong bức tranh thị trường 2010 có lẽ vẫn là phân khúc mặt bằng bán lẻ. Các chuyên gia nhận định, giá thuê tại các trung tâm thương mại thuộc khu trung tâm dự kiến tăng. Ở ngoài khu vực trung tâm, mặc dù không có kỳ vọng về tăng giá thuê, nhưng do nhu cầu tiếp tục tăng nên năm 2010 dự báo sẽ là một năm thịnh vượng của các trung tâm thương mại, đặc biệt là những dự án dọc trục vành đai 3, khu vực mà CBRE kỳ vọng “sẽ có sự giảm tỷ lệ trống xuống mức hợp lý nhất”.

(Theo Doanh Nhân)